温彬（中国民生银行首席经济学家兼研究院院长）王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。作为商品住房销售制度改革的配套制度，《意见》从信贷供给端重塑了房地产金融的运行逻辑，将会对行业转型、金融稳定与居民权益保护等产生深远影响。图片来源：IC photo首先需要指出的是，这一改革有着深刻的时代必然性。传统模式下，部分房地产项目因资金监管缺位导致逾期交付，预售资金被挪用引发社会风险与金融风险交织，已成为行业发展痼疾。随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，此前依赖高杠杆、高周转、预售制支撑的传统扩张模式已难以为继，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，构建房地产发展新模式已成当务之急。《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，正…

历经过去5年的深度调整，房地产行业逐步完成去杠杆进程，不少房企的资产负债表已进入较为稳健的状态。从2026年上半年财报来看，行业头部企业已进入“低杠杆+高质量经营”新阶段，部分稳健民企的主动缩表也接近收官，债务风险基本出清，正在向运营服务型收入切换。在这样的行业背景下，重塑行业经营逻辑的“828新政”出台。业内认为，新政将加速终结依靠预售回款驱动的高杠杆、高周转旧开发模式，转向重自有资金、长开发周期、低财务杠杆的新模式，实力央国企和少数稳健民企成为开发赛道主力的格局会得到进一步强化。行业出清基本完成自2020年下半年“三道红线”试点推行以来，房地产业进入去杠杆阶段，至今已近6年。记者梳理2026年中期财报发现，以头部企业为代表，房企的资产负债表改善，整体表现企稳。以“三道红线”设定的三项核心财务指标为例，当前头部房企均已达到“绿档”水平，即剔除预收款后的资产负债率不超过…

8月28日，住建部等五部委公布了包括完善商品住房销售制度、完善房地产信贷管理、资本市场支持构建房地产发展新模式等多项政策文件。其中最大的看点，就是提高了商品住房项目预售的门槛，即从过去的项目投资达到25%（出地面就能卖）或2/3形象进度，大幅度提升至单体建筑应完成主体结构封顶才能预售。另一大的看点，是全面提高按揭贷款发放门槛，从过去的预售审批后就可以销售并发放按揭，转换到项目达到竣工备案后才能发放按揭。同时，还明确了推进商品住房现房销售。此外，为落实预售监管新规，鼓励现房销售，还明确了若干配套政策。总的来看，此次一揽子政策意在围绕项目公司制、主办银行制和现房销售制，构建起覆盖“拿地—开发—融资—销售—交付”全链条的房地产新发展模式，也是房地产新的治理体系架构。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，目的是筹集更多的建设资金、供应更多的商品住房，解决“缺…

每经记者 陈荣浩 每经编辑 廖 丹8月28日，住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局、证监会等多部门密集出台三份重磅文件，分别聚焦住房销售制度改革、房地产信贷体系重构与资本市场支持构建房地产发展新模式。其中，新出让土地优先实行现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶等举措，被市场视为商品房预售制度迎来根本性重构的标志性信号。“这不是简单终止预售制度，而是一次分类优化、渐进落地的系统性改革。”广东省房地产行业协会会长王韶在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示，本轮新政以“先立后破、以进促稳”为原则，通过销售端、金融端、资本端的协同发力，核心目标是降低行业杠杆、剥离过度金融属性、推动房地产回归居住本源。在王韶看来，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛，房企传统的高周转开发逻辑面临重构，行业短期虽将经历调整阵痛，但中长期有望真正迈入高质量发展新周期。…

来源：大河财立方大河财立方记者 朱娟过去，购房者花费上百万元买套房，往往需要等上两三年才能交房。如今，这个延续数十年的购房模式迎来重大调整。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），提出各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。同日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），明确个人住房贷款期限由最长不超过30年延长至最长不超过40年。分析人士认为，《通知》的出台是落实加快构建房地产发展新模式的具体举措，意味着改革和完善商品房基础制度已经进入实质性落地阶段。而《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，重点优化开发贷款、个人住房贷款两项核心制度，呼应了当前房地产从规模扩张转向提质增效的阶段特征，推动金…

今天（8月28日），中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。房地产信贷具体有哪些新规定？又将如何影响你我？一文解读新政要点：《意见》明确建立开发贷款主办银行制度预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。为此，《意见》明确建立开发贷款主办银行制度：一是项目公司在主办银行开立资金账户。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定…

新京报讯（记者曹晶瑞）8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》对外发布，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。《通知》提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项…

个人住房贷款政策迎重大调整，延后个人住房贷款发放时点，确保购房人“能拿房、再还贷”。8月28日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），对个人住房贷款核心制度进行优化。最为重要的两点是：一是在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放；二是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。延后个人住房贷款发放时点，有利于防范住房逾期交付引发的金融风险。1998年深化住房制度改革以来，我国逐渐形成了以预售制为特征的商品住房销售制度，并建立配套的房地产信贷制度，有效满足了房地产市场起步和增长阶段的融资需求。但与此同时，在市场长期较快发展中，也积累暴露了一些问题，需要改革传统的发展模式并推动行业转型。一位市场权威…

新京报讯（记者曹晶瑞）8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》对外发布，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。《通知》提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项…

今天（8月28日），中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。房地产信贷具体有哪些新规定？又将如何影响你我？一文解读新政要点：《意见》明确建立开发贷款主办银行制度预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。为此，《意见》明确建立开发贷款主办银行制度：一是项目公司在主办银行开立资金账户。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定…